Cómo calculamos la salud de la casa

Un Reporte Proven asigna una puntuación de salud de 0 a 100 a una casa y a cada una de sus partes. Ese número solo vale algo si puedes ver cómo se produjo y de dónde vienen las expectativas que lo sustentan. Esta página es la metodología completa — sin caja negra.

Dos tipos de elementos, evaluados de dos maneras distintas

No todo en una casa se desgasta de la misma forma, así que no lo evaluamos de la misma forma.

• Elementos regidos por la edad funcionan con un reloj de reemplazo. Una teja de techo, un aire acondicionado, un calentador de agua, la alfombra, los selladores, una cerradura electrónica, un electrodoméstico — tienen una vida útil bien definida y llegan a su fin se vean bien o no. Para estos, la puntuación es lo peor de dos señales: cuánta vida nominal queda y la condición observada. Un calentador de agua viejo es un riesgo real aunque se vea limpio, así que la edad puede bajar la puntuación por sí sola.

• Elementos regidos por la condición duran la vida de la casa con un cuidado razonable. Pisos de madera, azulejo, piedra natural, mampostería, tablaroca, gabinetes sólidos — las tablas publicadas de vida útil los califican como "Vida / 100+". Para estos, la condición es toda la puntuación, y la edad nunca la limita. Un piso de madera de 40 años bien cuidado que se ve hermoso obtiene una puntuación alta; su edad se muestra solo como contexto neutral ("instalado hace ~40 años"), nunca como penalización.

A qué grupo pertenece un elemento es una propiedad investigada de su material, tomada de las fuentes de abajo — no una suposición. También es independiente de dónde aparece el elemento en el reporte: un techo se muestra bajo Estructura y Acabados pero igual se evalúa por su reloj de edad.

La rúbrica de condición

Cuando la condición importa, la calificación es una evaluación visual de la superficie, mapeada a una banda consistente:

• Impecable / como nuevo — sin defectos, reciente
• Bueno — sin problemas — limpio e intacto, sin defectos visibles (una evaluación limpia es una calificación alta real, no una suposición)
• Anticuado pero sólido — pasado de moda pero sin daño
• Desgastado — desgaste visible, rayones, decoloración
• Dañado — grietas, manchas de agua, descascarado, hendiduras

La calificación es inherentemente subjetiva; la rúbrica es lo que la mantiene consistente y explicable.

Por qué algunos elementos muestran "—"

Si nunca hemos evaluado realmente un elemento — sin calificación por foto, y para un elemento regido por la edad sin una fecha de instalación utilizable — muestra "— · Sin datos disponibles." No aporta nada a la categoría ni a la puntuación de la casa. Nunca asumimos que un elemento sin evaluar está sano, y nunca lo contamos como 100.

Esto es honestidad deliberada. Una casa que apenas comienza su historial mostrará una puntuación modesta que refleja solo lo que realmente se ha medido. El número sube a medida que llegan fotos, fechas y registros de servicio reales — se gana, no se regala.

De dónde vienen las cifras de vida útil

Nuestras expectativas de vida útil se basan en datos publicados y estándar de la industria sobre componentes del hogar. El mapeo y la ponderación exactos por elemento son nuestros, pero las fuentes son públicas y se citan:

• InterNACHI — Tabla estándar de expectativa de vida para hogares — la tabla principal componente por componente, incluidas las calificaciones "Vida / 100+" que deciden regido por edad vs. por condición.
• InterNACHI — Tabla de expectativa de vida para hogares de Florida — la variante de clima cálido/costero (relevante para Phoenix; un ajuste por clima es una mejora planeada).
• NAHB / Bank of America Home Equity — Estudio de la expectativa de vida de los componentes del hogar (feb. 2007): cifras reproducidas y el PDF original del informe.
• Carson Dunlop — Ciclos de vida y costos de mejoras del hogar y su guía de mantenimiento de HVAC/AC — corroboración para la vida de HVAC y ductos.
• Encimeras de cuarzo / piedra de ingeniería: howtolookatahouse.com y Angi — piedra de ingeniería duradera (~30+ años), por lo que la tratamos como regida por la condición.
• Cerraduras inteligentes / pestillos electrónicos: The Connected Shop — vida útil de la cerradura inteligente — una vida del dispositivo de ~5–7 años impulsada por su electrónica, por lo que la tratamos como regida por la edad (un pestillo mecánico simple sigue siendo regido por la condición).

En resumen

Los elementos regidos por la edad se evalúan contra datos de vida útil de la industria; los regidos por la condición contra la condición observada; los elementos sin evaluar se muestran honestamente como "—" y se excluyen. La metodología es abierta y las fuentes se citan; el mapeo y los pesos exactos son nuestros. La puntuación solo puede subir a medida que se completa el historial de una casa — que es exactamente lo que la hace confiable.